一项新使命,交给了物管企业

时间:2023.04.24文章来源: 浏览次数: 1309

走出精致深沉的衣帽间,拉开窗帘后的270度景观全景与通透采光,再尝试幻想一幕美景映入眼帘。

在任何一个年份,人们总能从样板间里,看到最前沿的人居设计,然而,这幅仿佛新世界的画卷,却仍不能代表全部的人居理想。

根据安居客《一线城市存量房市场白皮书2022》显示,目前,北上广深四座一线城市约有八成的房子房龄在10年以上,其中,在北京每三套房就有一套房龄超过20年,而在上海,这一比例更已接近半数,达到47%。

过去30年里,不断迭代的房屋设计为住房人居体验得到了全面提升,但一个关于多数人安居的普适注解,却被深埋在这些10年、20年亦或更高年龄的房子里——当设施出现锈迹,草坪露出斑驳,许多人开始萌生最朴质的期望,即减缓房屋的衰老。

藤森照信曾以东京为例,将城市比作一片巨大的森林,这位被称为日本建筑界“宫崎骏”的观察家,在这座森林看到了活力、静谧与阳光、混沌,沿着时间的脉络,每一处纹理都可以生动无比。

弱水三千,只取一瓢。有立面幕墙倒映着的光晕,衣装革领穿梭于宽檐大堂;也有坐在葱郁的树荫下,拿着蒲扇倦于躺椅上打着瞌睡。不同的生活方式像一组平行线,却有着一致的方向,人们渴望为房子找到足以抵御时间的安全、舒适、新鲜感。

在统一的需求下,一个名为“常住常新”的终极使命就此落地,而物业管理企业则再次将此扛在肩上。

新使命轮廓清晰

92071万。这是2022年全国的城镇人口数字,在过去二十年这个数字几乎翻了一番。

如今,城市愈发熙攘,人们用脚步丈量城市的不断外延。截至2021年末,我国城市建成区面积约6.24万平方公里,20年间,包括重庆、青岛等一众新一线城市的建成区面积增长了数倍。

城市的层次就此变得十分鲜明,仿佛不断增长的年轮,以时间划分了诸多区域与界面,有逐年新增建筑用地的城市新区,自然也有疲于旧貌的老城房子们。

老旧小区改造的意义因此逐年攀升。2020年4月,国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(简称“《意见》”),物业服务企业正式被明确为完善小区长效管理机制的参与者,成为老旧改造工作的生力军。

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而在2022年,随着住建部提出要研究建立房屋体检制度,物业管理企业“新使命”的轮廓开始更加清晰。不久前,住建部部长倪虹在一次公开演讲中点名了物业服务,明确要求:“物业服务要像汽车4S店一样。”

事实上,过去几年,物业管理企业得以在各式城市场景中大放异彩,智慧城市、城市管理均被纳入到他们的服务范围,当聚光灯重新回到社区,物业管理企业亦能有更多作为。

譬如,为老旧房屋加装电梯,落地无障碍设施,建设老年友好型社区;又如,契合智慧社区的趋势,加装视频监控、人脸识别智能门禁,对社区进行无接触同行改造。

政策的初衷或许仅是一个关于安全的红线问题,但作为社区共建共治共享的一份子,物业管理企业理应承担更多。正如“4S店”的比喻,物业管理企业不仅要提供基本的日常管理服务,更要注重房屋保养、维修等内容。

当然,新的使命也意味着新的挑战。纷繁复杂的设备,千头万绪的需求,既需要物业管理企业能够静下心来抽丝剥茧,更是对企业长期理念的全面考验。这自然不是一个容易达成的目标,因为“新使命”的终点,即是那个关于人居的普适愿望——常住常新。

常住常新的路径

过去,住房的风格几经迭代,从托斯卡纳风格的小洋楼,西班牙风格的别墅,到后来的中式大屋檐等,迥异气质的产品在不断时期的楼市里各领风骚。

每款风格都有着自己的拥簇,九龙湖畔的龙湖香樟林项目,自2001年交付至今,依然是重庆市场的抢手货,原因很简单,在很多老重庆眼中,香樟林保养良好的多彩欧式建筑风格,远胜于多数市面上的简约风。

相类似的情况,同样适用于一湖之隔的龙湖南苑花园,作为重庆最老牌的商品房项目之一,这个交付于1998年的社区,也是重庆公认最早拥有现代物业服务的项目。时至今日,南苑花园在交付25年后,社区里绿植葱葱郁郁,风车依然悠悠转动,只有小区门头的鎏金大字,展示着上世纪90时代小区独有的年代感。

在常住常新的任务“立项”前,很多物业服务企业已经将其列到了自身的使命之中,他们信奉着一个道理:社区公共空间的质量与品质,已经决定了项目后期的物业支出底线。言下之意,对于头部物业企业,维护社区的质量与品质,本已是一项必要支出。

过去,依托自讨腰包设立的专项资金,很多物业企业将房屋保养这件事做到了前头。包括万科物业的友邻计划,绿城服务的春风行动等均在此列,而行至2023年,龙湖善居计划已连续开展12年,过往累计投入的资金已达数亿元。

在长年累月的焕新过程中,这些头部物业企业也收获业主口碑外,沉淀下来一套宝贵的经验与方法论。

龙湖智创生活相关负责人举了个例子,在交付五年内的项目,他们往往会把日常观察的重点,放在一些易磕碰的区域,比如单元入口、墙地面、车库;而到了入住五年,甚至十年、几十年的社区里,关注的重心就会转移到休闲座椅、灯光路面、儿童乐园等社区设施,因为长期的风吹日晒,这些设施不仅不及昔日的美观,而且容易潜藏安全隐患。

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相似的经验还有很多,比如,经过沈阳寒冷的冬天,如何保证景观的繁茂;在阴雨绵绵的重庆,怎样才能有效防潮防霉。面对不同地域、不同类型,他们都找到了发现问题的途径,并借此进行有针对性的维护。

当然,经验依然会会有盲区,面对需求的快速更迭,他们每年也会采用一些原始的办法,例如走访、调研等方式,最直观的获取业主们最真实的需求、矛盾点。在过去的年份里,对应社区内电动自行车数量提升,龙湖智创生活会在小区挑一片合适区域,增添专属的雨棚与充电区;在特殊的三年里,为方便业主安全出行,会将楼门改为刷脸进入的无接触设计;出于对无障碍安全出行的考量,在楼内的走道楼梯装上斜坡、灯带,为方便老年人,在社区公共卫生间增添扶手等等。

滴水穿石的水磨工夫,让物管企业为新使命达成,提供了可借鉴的路径。而让老小区依然能够为多数人带来满意与惊喜,或许即是物业管理企业,藏在常住常新里最深一层的意义。

保值增值的抓手

根据2023年政府工作报告,目前我国城镇化率已超过65%。在从增量向存量驱动的过程中,土地的红利消耗殆尽,而房地产消费品的属性也开始显现。

基于传统的评估标准,交付后的房屋将以每年1-2%的价格折旧。这个不易察觉的减值项,在过去水大鱼大的房地产行业中,或许容易被忽略,但随着存量市场的来临,却成为资产价值的重要杀手。

无疑,中国的房子,特别是核心城市的房子,承载了太多居住之外的属性。而为业主的房屋保值增值,亦是物业管理企业提升服务水平,维护房屋品质的另一项价值所在。

在研报中,兴业证券表示,在存量时代,保值增值至关重要,而房产保值增值尤为关键。据其研究显示,在相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋,聘用品牌物业的小区,房价普遍高于同板块小区房价,并且在保值增值上有更好表现。

可以看到,包括龙湖花园南苑、香樟林等保养得当的老项目,二手房均价均远高于板块内同类型产品,基于龙湖的物业服务与善居计划,价值在市场“用脚投票”下,得到了真金白银的验证。

进入2023年,沿着过往的路径与经验,头部物业管理企业依然走在维护社区常住常新的路上。据悉,在经过新一轮的调研后,今年龙湖善居计划将落地全国超过200个项目,覆盖30余个城市,改造内容涉及增设健身设施、添加智能设备、灯光工程焕新、装饰画更换、地面翻新等方方面面,场景也涵盖了单元门、架空层、地下车库、公区景观、文体区域等社区空间。

一切亦依然如过往的经验所展现:在已经交付的15年重庆弗莱明戈项目,随着业主年龄增大,善居计划拟将原有的小道改造为石材铺贴的硬化斜坡,达到人行轮椅通行标准;交付2年的长沙天宸原著,则将从焕新灯具、边条入手,进一步提升地库入户的品质感受。 在沈阳,西府原著在交付3年后,绿化植草坪、树木等景观;在苏州的龙湖天赋项目,则计划将重新为电梯轿厢内进行软包施工、前饰地面大理石;宁波滟澜海岸将在架空层里增设乒乓球桌,为业主们在雨季,增添了一个运动空间;而广州双珑原著则计划在楼栋的天台增设晾衣架,在晴空下赶走恼人的潮气。

如往年般,一切按部就班,提升居住体验,也为未来的保值增值埋下伏笔。而善居计划进行到12年,也可以看到,龙湖智创生活于社区长效运营的思路,从服务入手形成牢固的客户粘性,持续构建和谐、宜居的社区关系——

让家常住常新,也让美好生活的向往,有安居之所。

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